Laut Mietrecht sind unter dem Begriff „Modernisierung“ alle baulichen Maßnahmen zu verstehen, die den Gebrauchswert einer Immobilie erhöhen. Hierunter fallen nicht etwaige Reparaturen oder andere Ausbesserungsarbeiten, die lediglich die Instandhaltung der Immobilie zum Ziel haben. Allerdings ist die Abgrenzung zwischen einer „Modernisierung“ und einer bloßen „Instandhaltung“ ein häufiger Streitfall, die so manches Gericht in der Vergangenheit beschäftigte. Denn im Gegensatz zu einer Modernisierung, dürfen die Kosten einer Instandhaltung nicht auf die Miete umgeschlagen werden.
Was beinhaltet eine „Modernisierung“ und was nicht?
Unter einer Modernisierung sind alle Baumaßnahmen zu verstehen, die zu einer realen Wohnwertverbesserung führen. Dazu können unter anderem Maßnahmen zählen, die einen besseren Schallschutz beinhalten oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser erreichen. Hierzu gehört ebenso der Einbau von energieeffizenten Heizungs- und Warmwasseranlagen und seit 2001 auch die entsprechende energiesparende Elektroinstallationen.
Dagegen wird beispielsweise eine Fenstersanierung, also der bloße Austausch von Holzverbundfenster gegen Kunststoffisolierfenster, nicht zu einer Modernisierung gezählt. Diese oder ähnliche Maßnahmen führen zu keiner nennenswerten Wohnraumverbesserungen und zählen so zur Instandhaltung des Wohnraums. Der Mieter selbst muss diese weder dulden, noch eine etwaige Mieterhöhung deswegen akzeptieren.
Die Rechte und Pflichten von Vermieter und Mieter
Bevor solche Modernisierungsmaßnahmen vom Vermieter in Angriff genommen werden können, muss er diese Arbeiten den Mieter mindestens drei Monate vorher schriftlich ankündigen. In diesem Schreiben sind nicht nur alle geplanten Arbeiten zu erwähnen, sondern auch ihr geplanter Umfang, der voraussichtlicher Beginn und Dauer sowie die zu erwartende Höhe der Mietkosten. Der Mieter erhält dann die Möglichkeit die geplanten Baumaßnahmen zu überprüfen und inwiefern er diese dulden muss oder nicht. Solange aber eine solche Modernisierungsankündigung ihm nicht vorliegt, ist er nicht dazu verpflichtet Handwerker in die Wohnung zu lassen. Außerdem kann ein Mieter eine Modernisierung ablehnen, wenn diese eine rechtfertigende Härte darstellt. Hierzu können die Baumaßnahmen selbst zählen sowie die baulichen Folgen, die nach einer Modernisierung eintreten, aber auch die zu erwartende Mieterhöhung. Können solche Härtefälle glaubhaft begründet werden, muss notfalls ein Gericht entscheiden, ob eine Modernisierung durchgeführt werden darf oder nicht. Der Hinweis auf einen möglichen Härtegrund, muss der Mieter spätestens bis zum Ende des Folgemonats, nach Erhalt der Modernisierungsankündigung, schriftlich dem Vermieter mitteilen. Nach Abschluss der Modernisierung darf der Vermieter die Miete erhöhen. Hierfür kann er die Jahresmiete bis zu 11 Prozent erhöhen. Ein Ausschluss einer solchen Mieterhöhung kann erfolgen, wenn die neuen Mietkosten (inklusive der Betriebskosten) eine unzumutbare Härte für den Mieter darstellt. Dies kann der Fall sein, wenn die neuen Mietkosten so ansteigen, dass sie für den Mieter nicht mehr finanziell tragbar sind.